A referida ação aplica-se, regra geral, aos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais, regida pelos arts. 51 a 57 e 71 a 75 da Lei n. 8.245/1991 (Lei de Locações).

O art. 51, § 4º do citado dispositivo legal, estende a possibilidade da renovação judicial do contrato de aluguel aos imóveis utilizados por indústrias e sociedades civis com fins lucrativos, desde que regularmente constituídas.

Entretanto, mostra-se imprescindível a estrita observância aos requisitos previstos nos art. 51 e 71 da lei 8.245/1991. Quais sejam:

Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
a) - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
b) - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
c) - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos;
d) prova do cumprimento integral de todas as obrigações do contrato em vigor, inclusive pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel;
e) indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
f) a ação deve ser proposta no prazo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anterior à data de encerramento da vigência do contrato a renovar

Assim, por intermédio da ação renovatória, a empresa locatária de imóvel que, exerce atividade econômica produtiva, após a consolidação do seu ponto comercial, passa a ter direito à renovação compulsória, por sucessivos períodos, do contrato de aluguel, mesmo contra a vontade do locador, desde que atendidos os requisitos legais.

Em contrapartida, nos termos do art. 52 do mesmo dispositivo legal, o locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
 I) por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II) o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Por fim, nos termos do previsto no art. 72 da referida lei, em sua contestação (defesa) o locador poderá alegar que: I) a ação renovatória não preenche os requisitos estabelecidos em lei; II) não atende, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; III) Detém proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; não se encontra obrigado a renovar a locação por força dos incisos I e II do art. 52.