O projeto de vida de todo brasileiro é a aquisição de seu imóvel próprio. A casa própria configura-se assim como a meta de vida dos brasileiros, algo que por certo e na maioria absoluta dos casos implica em empenho, esforços, planejamento, economia e investimento por muitos anos. A extensão e facilitação do acesso ao crédito imobiliário para famílias de baixa e média renda por meio de financiamentos bancários tem feito-nos refletir e analisar as espécies diferentes de formatos contratuais aplicados, os quais são contratados conforme conveniência dos bancos e clientes ou ainda seu poder de crédito.

Nos contratos de financiamento, os pagamentos são mensais e sucessivos, sendo a cláusula que determina a sua constituição, a mais importante do instrumento contratual, haja vista que dependendo do modelo adotado, as parcelas oscilam; em um tipo contratual serão crescentes, noutro decrescente, ou ainda fixas. Os três sistemas de financiamentos mais comuns são o Sistema PRICE, o SAC e o SACRE.

O Sistema Price, embora seja o mais usado no mundo todo, tem caído em desuso no Brasil. Pela tabela Price, as parcelas são fixas, os juros decrescentes e as amortizações crescentes. Logo, neste sistema de financiamento, a primeira parcela terá um valor pequeno direcionado à amortização do saldo, ao passo que a maior parte da parcela será calculada para a quitação dos juros. No segundo mês, a quantia referente aos juros será menor, haja vista que o saldo devedor diminuiu com o pagamento da primeira parcela, e assim se dando progressivamente no decorrer do cumprimento contratual. Observa-se que, o montante dos juros está relacionado com o saldo devedor do contrato. Dessa forma, sendo as parcelas de valor fixo, é necessário aumentar o calculo da amortização para compensar a diferença da diminuição gradativa dos juros.

O SAC – Sistema de Amortizações Constantes tem como variante os juros e consequentemente, o valor das prestações que vão diminuindo no decorrer do pagamento do financiamento. Neste modelo, as parcelas do financiamento são maiores no começo, de modo que o devedor acaba amortizando mais rápido a divida e paga um total de juro menor. A vantagem deste sistema é a de que as parcelas maiores vem no início do contrato e vão diminuindo gradativamente, gerando maior segurança e expectativa de cumprimento integral.

Já o Sistema Sacre – Sistema de Amortização Crescente é uma combinação dos Sistemas Price e SAC. A maior diferença é que o valor destinado a amortização é crescente. Isso ocorre em virtude da influência da Taxa Referencial no valor das parcelas, que na maior parte dos contratos substitui a correção monetária. Este apresenta uma prestação inicial alta, entretanto, o valor irá diminuindo ao longo do tempo, no cumprimento das prestações. As amortizações vão subindo, ao passo que os juros caem ao longo dos anos, pois o saldo devedor diminui concomitantemente. O risco de inadimplência desse modelo também é menor, pois as parcelas maiores estão no início do contrato.

Extrai-se do exposto que existem alternativas e fórmulas de cálculos de financiamento variadas praticadas pelo mercado que podem ser pesquisadas, analisadas e contratadas conforme conveniência (financeira) de cada consumidor contratante, observando-se para tanto, o contexto da execução das parcelas ao longo do tempo e a perspectiva real de cumprimento integral do contrato, haja vista que dependendo do tipo contratado, as parcelas podem variar, conforme demonstrado graficamente. Estas cláusulas contratuais devem ser levadas em consideração considerando, portanto, tanto o momento da contratação quanto ao longo de seu cumprimento, afinal, a realização do projeto do imóvel próprio merece a segurança e planejamento devido.